OLG Frankfurt91 C 5302/13
Der ausgewiesene Betrag von 11,65 DM je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr ist "der in der Miete enthaltene Kostenansatz" für die im vorhergehenden Satz auf Kosten des Vermieters durchzuführenden Schönheitsreparaturen. Der genannte Betrag ist ersichtlich lediglich ein kalkulatorischer Anteil der Grundmiete, den die frühere Vermieterin nannte, um zu versuchen, ihre Verpflichtungen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach den Allgemeinen Vertragsbedingungen zu begrenzen.
Die Kläger sind seit 1990 Mieter einer Wiesbadener Wohnung. Der Mietvertrag regelt in § 3, dass Schönheitsreparaturen Vermietersache sind und enthält einen kalkulatorisch ausgewiesenen Kostenansatz von 11,65 DM/m²/Jahr für diese Reparaturen, der in der Grundmiete enthalten ist. Die Beklagte ist als Rechtsnachfolgerin in den Mietvertrag eingetreten.
Im September 2013 informierte die Beklagte die Kläger auf deren Anfrage, dass sich Rückstellungen für Schönheitsreparaturen auf 3.910,03 € belaufen. Die Kläger forderten daraufhin die Auszahlung dieses Betrages, die Beklagte lehnte ab. Die Kläger klagen nun auf Auszahlung der Rückstellung plus Zinsen und vorgerichtliche Anwaltskosten, gestützt auf ungerechtfertigte Bereicherung.
Das AG Wiesbaden weist die Klage ab und verneint einen Auszahlungsanspruch. Kern der Entscheidung: Der in der Miete enthaltene Kostenansatz für Schönheitsreparaturen ist kein separater Zuschlag, sondern ein kalkulatorischer Bestandteil der vereinbarten Grundmiete. Der Mietvertrag enthält keine Regelung einer Auszahlung von Rückstellungen. Da die Kläger die Miete mit Rechtsgrund gezahlt haben (Gegenleistung für Vermietersleistungen einschließlich Schönheitsreparaturen), liegt keine ungerechtfertigte Bereicherung vor. Ein Schadensersatzanspruch wird nicht begründet, da kein Vortrag zur Nichterfüllung der Vermieterpflichten erfolgt.
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Kein Anspruch des Mieters auf Rückzahlung eines kalkulatorisch ausgewiesenen Zuschlages für Schönheitsreparaturen
Ist in einem Wohnraummietvertrag vereinbart, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen zu tragen hat und der in der Miete enthaltene Anteil für die Schönheitsreparaturen kalkulatorisch ausgewiesenen, besteht kein Anspruch des Mieters auf Auszahlung eines Schönheitsreparaturenguthabens wegen ungerechtfertigter Bereicherung.
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, sofern nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Kläger sind Mieter einer Vierzimmerwohnung im zweiten Obergeschoss des Hauses X-Straße 5 in Wiesbaden. Der Mietvertrag wurde am 04.07.1990 zum 01.08.1990 mit der F-Wohnungsbaugesellschaft mbH abgeschlossen. Die Beklagte ist durch Eigentumserwerb und als Rechtsnachfolgerin der W-KG in den Mietvertrag eingetreten und zwischenzeitlich durch Veräußerung der Wohnung aus dem Mietverhältnis wieder ausgeschieden.
Nach § 3 des Mietvertrages ist die Durchführung von Schönheitsreparaturen Vermietersache. Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages betrug der in der Miete enthaltenen Kostenansatz für Schönheitsreparaturen 11,65 DM je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf den Mietvertrag (Bl. 5 ff d.A.) Bezug genommen. Die Miete wurde zuletzt aufgrund eines Mieterhöhungsverlangens der Beklagten vom 25.06.2013 auf 696,37 € erhöht zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 149,00 € und Heizkostenvorauszahlung in Höhe von 26,00 €.
Mit Schreiben vom 24.09.2013 teilte die Beklagte dem Klägern auf deren Anfrage hin mit, dass sich die Rückstellungen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen auf 3910,03 € belaufen. Dies nahm der jetzige Prozessbevollmächtigte der Kläger zum Anlass, die Auszahlung dieses Betrages zu verlangen. Die Beklagte wies den geltend gemachten Anspruch mit Schreiben vom 17.10.2013 zurück. Für die Beauftragung ihres jetzigen Prozessbevollmächtigten mit der vorgerichtlichen Wahrnehmung ihrer Rechte berechnete dieser ausgehend vom Gegenstandswert von 3.910,00 € Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 503,61 €. Hinsichtlich der Einzelheiten der Berechnung wird auf das Schreiben vom 15.10.2013 (Bl. 24 der Akte) Bezug genommen. Mit der 15.01.2014 zugestellten Klage verfolgen sie ihre Ansprüche weiter.
Die Kläger sind der Ansicht, die Beklagte schulde ihnen die Auszahlung des in der Miete enthaltenen Kostenansatz des für die Schönheitsreparaturen. Die Beklagte sei insoweit ungerechtfertigt bereichert.
Die Kläger beantragen,
die Beklagte zu verurteilen, an sie 3910,03 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 15.01.2014 sowie 503,61 € vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 15.01.2014 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Klage ist nicht begründet. Die Beklagte ist weder nach dem vertraglichen Vereinbarungen noch aus sonstigen Rechtsgründen verpflichtet, den von ihr für die Durchführung von Schönheitsreparaturen in Höhe von 3910,03 € zurückgestellten Betrag an die Kläger auszuzahlen.
Der Mietvertrag enthält eine Regelung über eine Auszahlung nicht. Die ursprünglich vereinbarte Miete betrug 540,20 DM. Zusätzlich gab es lediglich die Vereinbarung von Vorauszahlungen in Höhe von 264,00 DM für Betriebskosten und 89,00 € für Heizkosten. Nach den ausdrücklichen Vereinbarung in § 3 des Mietvertrages übernahm der Vermieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen. Der Wortlaut des § 3 Abs. 1 S. 2 des Mietvertrages ergibt eindeutig, dass kein Zuschlag für Schönheitsreparaturen geschuldet war sondern dass der ausgewiesene Betrag von 11,65 DM je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr „der in der Miete enthaltene Kostenansatz“ für die im vorhergehenden Satz auf Kosten des Vermieters durchzuführenden Schönheitsreparaturen ist.
Anders als in dem von den Klägern für die Begründung ihrer Rechtsansicht herangezogenen Urteil des Amtsgerichts Wiesbaden vom 23.11.2012 (Geschäftsnummer 91 C 1866/12, zit. nach Juris) gibt es im Vertrag zwischen den Parteien keine Verpflichtung der Beklagten zur Durchführung der Schönheitsreparaturen. Der genannte Betrag ist ersichtlich lediglich ein kalkulatorischer Anteil der Grundmiete, den die frühere Vermieterin nannte, um zu versuchen, ihre Verpflichtungen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach den Allgemeinen Vertragsbedingungen zu begrenzen.
Die vertraglichen Regelungen der Parteien wurden noch nicht geändert. Auch das Mieterhöhungsbegehren vom 15.10.2013 enthält keinen Zuschlag für Schönheitsreparaturen und lässt nicht erkennen, dass eine weitere Vereinbarung hierüber getroffen wurde.
Der Kläger habe auch nicht vorgetragen, dass die Beklagte ihren Verpflichtungen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht nachkam und hierauf einen Schadensersatzanspruch gestützt werden könnte. Weil die Kläger die Mietzahlungen aufgrund des Mietvertrages mit Rechtsgrund geleistet haben, gibt es auch keinen Anspruch aus dem Rechtsgrund der ungerechtfertigten Bereicherung.
Die Kläger haben als unterlegene Partei die Kosten des Rechtsstreits zu tragen (§ 91 Abs. 1 ZPO). Das Urteil war gem. § 708 Nr. 11 ZPO für vorläufig vollstreckbar zu erklären. Die Entscheidung über die Abwendungsbefugnis beruht auf §§ 711 ZPO.
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