BGHVIII ZR 199/10

für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam vom 9. Juli 2010 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Klägerin erkannt worden ist. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Brandenburg an der Havel vom 25. September 2009 wird vollumfänglich zurückgewiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen

Tatbestand: Die Beklagte ist seit 1993 Mieterin einer Wohnung der Klägerin. Nach § 1 des Mietvertrags handelt es sich um ö ffentlich geförderten Wohnraum im Sinne des II. Wohnungsbaugesetzes.

Mit Schreiben vom 10. April 2007 er höhte die Klägerin die Miete ab 1. Mai 2007 nach § 10 Abs. 1 WoBindG um monatlich 36,27 €, weil sich ihre

Kosten infolge des Auslauf ens einer öffentlichen Förd erung durch ein Darlehen der Investitionsbank des Landes Brandenb urg erhöht hatten. Dem Mieterhö- hungsschreiben war eine als "Berechnung der Durchschnittsmiete" bezeichnete Anlage beigefügt, in der die laufe nden Aufwendungen der Klägerin angegeben waren. Die Beklagte zahlte die erhöhte Miete erst ab September 2007. 3 Die Klägerin hat unter anderem Z ahlung der Erhöhungsbeträge für die Monate Mai bis August 2007 (insgesamt 14 5,08 €) nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage insoweit stattgegeben, das Landgericht hat sie auf die Berufung der Beklagten abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin insoweit die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da di e Beklagte in der mündlichen Revisionsverhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht vertreten war. Inhaltlich beruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis der Beklagten, sondern auf einer Sachprüfung (vgl. BGH, Urteil vom 4. April 1962 - V ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 81 ff.).

I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

Bei der Wohnung der Beklagten handele es sich - wie im Mietvertrag vom 28. September 1993 ausgeführt - um eine öffentlich geförderte Wohnung

im Sinne des Zweiten Wohnungsbaugesetzes. Die vo n der Klägerin vorgenommene Mieterhöhung sei zwar grundsätz lich statthaft, weil mit dem Auslaufen des Darlehensvertrages mit der In vestitionsbank des Landes Brandenburg eine öffentliche Förderung w eggefallen sei. Sie genüg e aber den formellen Anforderungen des § 10 Abs. 1 WoBindG ni cht und sei deshalb unwirksam. Denn die dem Mieterhöhungsschreiben beigefügte Berechnung enthalte nur Angaben zu den auf die Wohnungen mit einer Ge samtfläche von 458,78 qm entfallenden Aufwendungen. Die Klägerin habe es ve rsäumt, auch die auf die Wirtschaftseinheit entfallenden Gesamtkosten mitzuteilen, zu der auch nicht als Wohnungen genutzte Flächen gehörten. Die Mitte ilung der Gesamtkosten sowie eine Abgrenzung der nicht auf die Wohnflächen entfallenden Kosten seien erforderlich, damit der Mieter die Angaben de s Vermieters zur Er höhung nachprüfen könne. Anderenfalls müsste der Mieter bei einer Einsicht in die Unterlagen der Wirtschaftlichkeitsberechnung ausrechnen, welche Kosten auf die Wohnfläche und welche Kosten auf die sonstigen Flächen entfielen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nac hprüfung nicht stand. Der Klägerin steht die für die Monate Mai bis August 2007 geltend gemachte restliche Miete zu. Mit Erfolg wendet sich die Revision gegen die Beurteilung des Berufungsgerichts, das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 10. April 2007 sei aus formellen Gründen unwirksam und die Beklagt e deshalb nicht zur Zahlung der erhöhten Miete verpflichtet. Das Berufungsge richt überspannt die an eine Mieterhöhung nach § 10 Abs. 1 WoBindG zu stellenden Anforderungen.

1. Gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1, 2 Wo BindG kann der Vermieter die Miete durch schriftliche Erklärung erhöhen, wenn der Mieter nur zur Entrichtung eines geringeren als des nach dem Gesetz zulä ssigen Entgelts verpflichtet ist. Die

Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert ist. Nach § 10 Abs. 1 Satz 3 WoBindG sind zudem eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder ein Auszug daraus, der die Höhe der laufenden Aufwendungen erkennen lässt, beizufügen. 9 Diesen Anforderungen wird das Miet erhöhungsverlangen der Klägerin vom 1. Mai 2007 gerecht. Der Beklagten wird darin mitgeteilt, dass sich die laufenden Aufwendungen für die Mietwohnungen infolge des Wegfalls einer öffentlichen Förderung durch die Investiti onsbank des Landes Brandenburg erhöht hätten und sich nunmehr auf 5,27 € je qm beliefen. Weiter ist ausgeführt, dass die Miete zur Vermeidung sozialer Härtefäl le (nur) auf einen Betrag von 4,19 € je qm angehoben werde und sich die Kaltmiet e für die Beklagte um 36,27 € auf 271,13 € monatlich erhöhe. In der dem Mieterhöhu ngsschreiben beigefügten Anlage sind die laufe nden Aufwendungen für die sech s Mietwohnungen (Gesamtfläche: 458,78 qm) im Einzelnen aufgeführt und mit insgesamt 29.015,31 € jährlich oder 2.417,94 € monatlich beziffert. 2. Entgegen der Auffassung des Be rufungsgerichts ist das Mieterhö- hungsverlangen nicht deshalb aus formelle n Gründen unwirksam, weil die Klä- gerin nicht die Gesamtkosten der - auc h nicht zu Wohnzwecken genutzte Flä- chen umfassenden - Wirtschaftseinheit mi tgeteilt und davon die auf die Wohnungen entfallenden Kosten in dem Miet erhöhungsverlangen oder den beigefügten Unterlagen abgegrenzt hat. Eine da hin gehende Verpflichtung des Vermieters lässt sich § 10 Abs. 1 WoBindG nicht entnehmen.

Der Mieter soll nach der gesetzlic hen Regelung in § 10 Abs. 1 WoBindG darüber informiert werden, weshalb die Mi ete erhöht wird (hier wegen erhöhter Aufwendungen infolge des Wegfalls einer Förderung). Aus der beizufügenden Wirtschaftlichkeitsberechnung oder ei nem die laufenden Aufwendungen des

Vermieters für den preisgebundenen Wohnraum ausweisenden Auszug kann der Mieter sodann ersehen, ob sich der Vermieter auch mit der erhöhten Miete noch im Rahmen der ihm durch § 8 Abs. 1 WoBindG auferlegten Verpflichtung hält, die Wohnung nicht gegen ein höheres Entgelt zum Gebrauch zu überlassen, als zur Deckung seiner laufenden Aufwendungen erforderlich ist. Damit sind die Interessen des Mieters hinreic hend gewahrt, denn fü r eine Kontrolle der Angaben des Vermieters zu seinen Aufwendungen auf ihre sachliche Richtigkeit steht dem Mieter nach § 8 Abs. 4 WoBindG, § 29 Abs. 1 NMV ein umfassendes und an keine weiteren Voraussetzungen geknüpftes Auskunfts- und Einsichtsrecht zur Verfügung (vgl. Senat sbeschluss vom 11. Januar 1984 - VIII ARZ 10/83, BGHZ 89, 284, 294 f.). Anders als das Berufungsgericht offenbar meint, verfolgt das Begründungserfo rdernis in § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG nicht den Zweck, dem Mieter, der mi ttels Belegeinsicht kontrollieren will, ob der Vermieter einer größeren Wirtsc haftseinheit die auf den geförderten Wohnraum entfallenden Aufwendungen richti g ermittelt hat, dabei etwa erforderliche Rechenschritte von vornherein zu ersparen. III. Nach alledem kann das Berufungsur teil keinen Bestand haben, soweit zum Nachteil der Klägerin erkannt wor den ist; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet gemäß § 563 Abs. 3 ZPO in der Sache selbst, da die materielle Bere chtigung der Mieterhöhung zwischen den Parteien nicht im Streit steht und es deshalb keiner weiteren Feststellungen bedarf. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts ist daher (auch) insoweit zurückzuweisen, als sie sich gegen ihre Verurteilung zur Zah-

lung von rückständiger Miete in Höhe von 145,08 € nebst Zinsen durch das Amtsgericht richtet. Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Fetzer

Vorinstanzen: AG Brandenburg, Entscheidung vom 25.09.2009 - 37 C 312/08 - LG Potsdam, Entscheidung vom 09.07.2010 - 11 S 141/09 -