Gilt die Mietpreisbremse nach einer Sanierung?
Ja, die Mietpreisbremse gilt grundsätzlich auch nach einer Sanierung. Nur bei einer umfassenden Modernisierung, die mehr als ein Drittel der Neubaukosten entspricht, kann sie ausgehebelt werden. In den meisten Fällen reichen die Sanierungsmaßnahmen jedoch nicht für diese Ausnahme aus.
Viele Vermieter nutzen oberflächliche Modernisierungen als Vorwand, um die Mietpreisbremse zu umgehen. Das ist rechtlich nicht zulässig. Auch nach einer Sanierung darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete laut Berliner Mietspiegel um maximal 10 Prozent übersteigen.
Die Mietpreisbremse gilt auch nach Sanierung – nur bei umfassender Modernisierung mit über 1/3 der Neubaukosten gibt es Ausnahmen.
WAS GILT ALS UMFASSENDE MODERNISIERUNG?
Das Gesetz ist hier sehr streng. Eine umfassende Modernisierung liegt nur vor, wenn die Kosten mehr als ein Drittel der Neubaukosten entsprechen. Bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung in Berlin sind das schnell über 100.000 Euro.
Oberflächliche Arbeiten reichen nicht aus. Ein neues Bad, neue Böden oder eine frische Küche – das sind zwar Verbesserungen, aber keine umfassende Modernisierung im Sinne des Gesetzes. Auch energetische Sanierungen wie neue Fenster oder Dämmung fallen meist nicht darunter.
Die Gerichte prüfen genau: Wurden tragende Wände verändert? Komplett neue Elektrik und Sanitär verlegt? Grundriss geändert? Nur wenn wirklich strukturell eingegriffen wurde, kann von einer umfassenden Modernisierung die Rede sein.
MODERNISIERUNG ALS VORWAND ERKENNEN
Vermieter versuchen oft, mit kleinen Modernisierungen große Mietsprünge zu rechtfertigen. Das funktioniert nicht. Wenn vor Ihrem Einzug das Bad erneuert oder der Boden verlegt wurde, ist das noch lange keine Rechtfertigung für eine Miete über der Mietpreisbremse.
Typische Tricks der Vermieter:
- Neue Einbauküche als "umfassende Modernisierung" verkaufen
- Oberflächliche Renovierung als Strukturmaßnahme darstellen
- Energetische Einzelmaßnahmen überbewerten
Lassen Sie sich nicht täuschen. Die Modernisierung als Vorwand zu nutzen, ist ein bekanntes Vermieter-Manöver. In den meisten Fällen haben Sie gute Chancen, die Miete dauerhaft zu senken.
IHRE RECHTE NACH SANIERUNG
Auch wenn saniert wurde, können Sie die Mietpreisbremse rügen. Das Rügeschreiben nach §556g BGB müssen Sie innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn verschicken. Dann sinkt Ihre Miete dauerhaft auf das zulässige Maß.
Zusätzlich zur Mietpreisbremse gibt es die Modernisierungsumlage-Begrenzung. Selbst wenn modernisiert wurde, darf der Vermieter nur maximal 8 Prozent der Kosten jährlich auf die Miete umlegen. Auch hier lohnt sich oft eine Prüfung.
Lassen Sie Ihre Miete nach Sanierung professionell bewerten. Oft sind die Modernisierungen nicht umfassend genug.
Bei überhöhter Miete schicken Sie das Rügeschreiben nach §556g BGB. Sie haben 30 Monate Zeit.
Nach erfolgreicher Rüge zahlen Sie dauerhaft weniger Miete – oft mehrere hundert Euro monatlich.
HÄUFIGE VERMIETER-MYTHEN
PRAKTISCHE TIPPS
Sammeln Sie Belege für die Art der Sanierung. Fotos vom Zustand vor Einzug, Gespräche mit Nachbarn über die Arbeiten, Handwerkerrechnungen falls verfügbar. Je mehr Sie über die tatsächlichen Maßnahmen wissen, desto besser.
Lassen Sie sich nicht von hochtrabenden Begriffen einschüchtern. "Luxussanierung" oder "hochwertige Modernisierung" sind keine Rechtsbegriffe. Entscheidend ist nur, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für eine umfassende Modernisierung erfüllt sind.
Kann ich die Mietpreisbremse rügen, wenn vor meinem Einzug saniert wurde?
Ja, definitiv. Auch wenn vor Ihrem Einzug saniert wurde, können Sie die Mietpreisbremse rügen. Die meisten Sanierungen sind nicht umfassend genug, um die Mietpreisbremse auszuhebeln. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Artikel über Modernisierung als Vorwand.
Wann ist eine Sanierung umfassend genug für eine Ausnahme?
Eine Sanierung muss mehr als ein Drittel der Neubaukosten entsprechen. Das sind bei einer durchschnittlichen Berliner Wohnung oft über 100.000 Euro. Oberflächliche Modernisierungen wie neue Böden oder Bäder reichen nicht aus. Es müssen strukturelle Eingriffe vorliegen.
Wie hoch darf die Modernisierungsumlage nach Sanierung sein?
Selbst bei zulässiger Modernisierung darf der Vermieter maximal 8 Prozent der Kosten jährlich auf die Miete umlegen. Diese Umlage ist oft zu hoch angesetzt. Details zur Modernisierungsumlage-Begrenzung finden Sie in unserem Ratgeber.